Alquileres permanentes: el municipio estudia incentivar a propietarios con una quita en los impuestos

A medida que se aproxima el verano, incluso ya cerca de fechas convocantes como la Fiesta de la Primavera, también con el evento Enduro cada vez más cerca, resurgen en las redes sociales los pedidos desesperados de aquellos que deben dejar sus viviendas en un par de meses.

Como hemos planteado en notas anteriores, lejos de ser una problemática con vistas a solucionarse, se trata de un déficit que se incrementa año tras año.

Aunque todavía no se conocen los números finales del último censo nacional, se estima para Monte Hermoso un crecimiento poblacional que rondaría el 30 por ciento, tomando como referencia los datos del censo anterior (2010) que fijó en 6.499 el número de habitantes estables, mientras que en esta oportunidad se espera que esta cifra supere los 8 mil.

Si bien parte de ese incremento corresponde a nuevos nacimientos, se trata mayoritariamente de personas que vinieron de otros distritos para quedarse definitivamente.

Las causas de esta inmigración son múltiples: la búsqueda de seguridad y de un estilo de vida más tranquilo, sumado a las posibilidades de trabajo que ofrece la ciudad balnearia, son sin duda de las principales. La pandemia también hizo lo suyo y aquellos que decidieron pasar los meses más difíciles en un lugar como este, donde la naturaleza y el aire libre nos ofrecía una mayor libertad, se enfrentaron a la posibilidad de instalarse aquí de manera permanente.

En contrapartida, es preocupante ver cómo, frente a la creciente demanda habitacional, la oferta de mercado es cada vez más reducida. Y parece ser que quienes deben dar respuesta a semejante problemática no cuentan con las herramientas legales que los faculten a actuar.

Respuestas

Sobre esto conversamos con el subsecretario de Hábitat y Vivienda, Sergio Álvarez, y con la concejala Daniela Mercado, de Juntos por el Cambio, quienes nos anticiparon, entre otros datos relevantes, que el municipio está evaluando un incentivo a los propietarios.

“Nosotros, como estado municipal, estamos atados de pies y manos porque no tenemos las herramientas legales. Desde el municipio, Roxana Sotelo, Davito (David Quintana) y el secretario de Economía, están trabajando para incentivar económicamente, ya sea con una quita en los impuestos o en los derechos de construcción a los propietarios que alquilen anualmente, pero no podemos hacer mucho más que eso”, aclaró Álvarez.

La concejala Mercado nos dio su opinión al respecto: “La propiedad privada no se puede tocar, eso está claro, pero hemos planteado en el Concejo, el oficialismo también, la posibilidad de dar un alivio impositivo a los contribuyentes que alquilen anualmente, pero no es fácil. Hay que pensar que el que alquila está haciendo un negocio y si el municipio le hace un descuento en los impuestos el resto de los contribuyentes con justa razón podrían pedir lo mismo”.

Legislación

Sin dudas este tema excede a nuestra jurisdicción. La falta de inmuebles para alquiler anual es algo que se replica en todo el país, y sobre todo en zonas turísticas como la nuestra.

Gran parte del debate se centra en la ley de alquileres, a partir de la cual el Estado debe regular esta actividad económica salvaguardando los intereses de todos sus actores: propietarios, inquilinos e intermediarios.

Luego de que la ley (Nº 27.551) fuera modificada en 2020, se produjo en el mercado una retracción de la oferta, debido a que los dueños manifestaron un perjuicio por la regla. Frente a los reclamos del sector, la ley este año volvió al Congreso y mientras que en el recinto se toman su tiempo para debatirla, el problema crece.

Mercado nos refirió otra causa, además de la ley, por la que muchos dueños decidieron retirar sus propiedades del alquiler: “El Estado, durante la pandemia, de algún modo avaló las usurpaciones, porque si vos tenías dos propiedades y yo no tenía a donde ir a vivir, me podía quedar en tu casa sin pagar. Eso generó una gran inseguridad para los propietarios, muchos dejaron de alquilar porque tenían miedo de que se quedaran con sus casas. Esa postura fue bastante peligrosa”.

En lugares turísticos el conflicto se incrementa aún más porque surgen cuestiones tan básicas como la rentabilidad. Los propietarios aducen que en dos meses de verano ganan lo mismo que si alquilan la propiedad todo el año, y el desgaste de la unidad es mucho menor.

Pero en este punto volvemos a la ley y su regulación, también sobre los alquileres temporarios. ¿Cuántas de estas transacciones se plasman en un contrato? ¿Quién debería controlar este tipo de operaciones?

Registro

Al respecto, Álvarez nos dijo que “desde la Secretaría de Gobierno, con Hernán Arranz a la cabeza, están trabajando en un registro de alquileres. Si bien ya existe el registro de alquileres formales, como complejos de cabañas y hoteles, la idea es hacer otro de alquileres informales, con aquellas personas que tienen uno o dos departamentos o tienen su casa adelante y otra atrás, o hicieron de a poco un complejito que no está registrado. Una vez que la Secretaría de Gobierno tenga toda esa información, se aplicará alguna herramienta para regular la oferta”.

Y agregó: “La falta de regulación en los precios es un gran problema, porque mientras haya personas que pagan 30 mil pesos de alquiler por día, los propietarios van a especular con eso. Ojalá me equivoque, pero para mi la próxima temporada mucha gente que guardó su propiedad para explotarla en temporada se va a llevar un ‘chasco’, porque la temporada anterior fue atípica, alquilaban cualquier cosa a cualquier valor, y yo creo que esta temporada va a ser diferente”.

La concejala Mercado nos habló también sobre la falta de regulación: “En la desesperación el inquilino acepta las reglas que el propietario impone: precios altísimos, un reajuste exorbitante en temporada e incluso tener que desocupar el inmueble en diciembre”.

Con referencia a la cantidad de viviendas vacías y la posibilidad de generar un registro con esta información, Mercado remarcó que en el último censo apenas pudo censar a dos familias de los 52 domicilios que le tocaron: “Quiere decir que el resto corresponde a personas que tienen domicilio en Monte Hermoso y no viven acá, y esto no me pasó solamente a mi, a muchos censistas les pasó lo mismo, hay barrios con muchas viviendas cerradas”.

“Lo bueno es que se censaba la vivienda y las que no estaban declaradas se registraban en ese momento. Me parece que desde ahí tendríamos que plantear un trabajo, si el censo nos dice que en Monte Hermoso tenemos un 40 por ciento de viviendas desocupadas habría que ver cuáles de esos propietarios están dispuestos a alquilar todo el año y a partir de ahí plantearles algún beneficio”.

Planes de viviendas y urbanización

Álvarez nos cuenta que están trabajando fuertemente con los programas de viviendas y sostiene que con cada obra terminada se liberan cupos de alquiler.

En este sentido, nos repasa las obras en marcha y anticipa algo de lo que vendrá: “Estamos cerca de iniciar la inscripción para entregar las 30 viviendas que se están haciendo al lado del hospital modular, y si todo sale bien, una vez que se adjudiquen estas 30, automáticamente empezaríamos con la construcción de 50 viviendas más, de las cuales un porcentaje se haría ahí mismo y otra parte en Sauce.

“Además están las 70 viviendas del barrio Bungalow, que es el primer desarrollo urbanístico que hacemos en Monte Hermoso”. En este caso, los interesados deberán inscribirse a través de la página del Procrear y, según el funcionario, se espera que la convocatoria esté abierta en noviembre, con un 80 por ciento de la obra realizada.

Otra de las obras que comenzará en poco tiempo es la urbanización de las 10 hectáreas que el municipio tiene cerca del observatorio astronómico.

“Antes de irse, Alejandro (Dichiara) consiguió financiamiento del ministerio de Hábitat de Nación para la urbanización de 300 lotes”, declaró Álvarez.

A la espera de que llegue el dinero para comenzar, estiman que en un año y medio el loteo estaría finalizado y así solucionarían en un 70 por ciento el mayor problema –según Álvarez– de todos los municipios: el acceso a la tierra.

De esos lotes, una parte se destinaría al Procrear para un desarrollo urbanístico o para construcción con lote municipal y el resto se usaría para construir viviendas de barrio, que son mucho más accesibles para aquellos que no tienen ingresos formales.

Demanda creciente

Entusiasmado con los proyectos en marcha y otros por comenzar, el funcionario hace cuentas y se anima a predecir que en tres años se podría cubrir casi la totalidad de la demanda: “Nosotros hoy tenemos 350, 400 familias con algún problema habitacional sin resolver. Es decir que si todo sale bien en tres años tendríamos 450 solicitudes resueltas”.

Sin embargo, sobre este tema Mercado sostiene que la demanda será constante, porque los jóvenes que hoy viven con sus padres en un futuro querrán independizarse y necesitarán también su vivienda: “Lo vivimos con nuestros hijos, en algún momento forman su propia familia o simplemente se quieren independizar, muchos que se quieren quedar acá no consiguen nada para alquilar”.

En este punto, el subsecretario nos mencionó que ya están trabajando para incluir a los jóvenes en una ordenanza, para que tengan la posibilidad de acceder a una vivienda, ya que por lo general se prioriza a las familias constituidas y ellos quedan relegados.

Dos derechos constitucionales en pugna: por un lado la vivienda digna, por el otro la propiedad privada, ambos deberían ser garantizados por el Estado. ¿Cómo abogar por los derechos de unos sin que sea en detrimento de los otros?

Hasta el momento se sigue debatiendo en el Congreso y los municipios, sin una ley nacional, tienen poco margen de acción.